マネープラン/資金計画 of 住まいるマップ　アーキプロデザイン

　大きな借金である住宅ローンの選択と返済の計画を間違えると、 あなたの人生はまったく変わってしまうといっても過言ではありません。

　ここ数年で住宅ローンの多様化も急速に進み、各金融機関の「優遇金利合戦」 による目先の金利の低さに惑わされて、短期の固定金利により住宅ローンを借りる人が大変増えています。 これはとても危険な選び方なのです。

　変動金利をはじめ短期の固定金利選択型の住宅ローンというのは、 文字通りリスク商品です。今は金利の低さが魅力でも、 金利が引き上げられたときには総返済額が一気にアップするという『爆弾』を抱えていることになるわけです。 そのようなリスクも考えた上で利用するべきものだと言えます。

　何が起きるかわからないのが人生です。だからこそマイホームの正しい予算を立て、 ふさわしい住宅ローンを選び、どんな時でも安心・安全でいられるための 住宅資金計画を立てることこそが「失敗しないマイホーム取得」の秘訣だと言えます



　世帯主の転勤や転職、勤務先の倒産、リストラ、年収減少、家族の増加、教育費の増大など・・・・ 金利のリスクのみならず今後の人生には様々なリスクが待ち受けていると言えます。 こうした変化の中で家計の収支も変わるのです。 そうした変化の中で「借金」を上手に「完済する」にはどうしたらよいのか？ という観点を念頭に置いて住宅ローンを設計し、返済をコントロールするための計画を作成する ということは今後の人生を左右する非常に大切なことと言えます。

まずはマイホーム資金計画を立てましょう

1.マイホームの妥当な予算金額はいくらか？
2.いくら自己資金を用意すればいいのか？
3.信頼できるハウスメーカーの見分け方？
4.どの銀行のどんな住宅ローンにすればよいか？
5.変動金利と固定金利、どちらを選ぶべきか？
6.家を建てた後の税金はどれくらい？
7.住宅ローン、いくらまでなら返せるのか？
8.繰り上げ返済は、いつ頃、どのようにしたらよいか？
9.建てた後の家計は大丈夫だろうか？
10.万一の場合の備えはどうしたらよいのか？

身の丈に合った物件予算を立てる

　自分はいくらくらいの物件なら安心して購入できるのだろうか？ということは誰もが気になるところです。

物件の予算＝「貯めた自己資金」＋「無理なく返済できる住宅ローン」＋「両親からの援助資金」－「諸費用の額」

となり、購入する物件予算をアップさせたい場合には、 「自己資金を増やす」か「両親からの援助資金を増やす」ことを考えるべきであり、 決して住宅ローンを身の丈以上に借り入れしてはいけません。 これからの人生何が起きるかわかりません。転勤や転職、教育費の上昇、金利の上昇、 病気やけがによる収入のダウンなど・・・。 このようなリスクに対しても、無理なく返済できるような借入額に抑えることをぜひ心掛けましょう。

　もし現在検討中の物件が高い場合には、購入する物件のタイプをマンションや建売住宅、 中古住宅に変更するなどして支払いが可能な物件への変更が必要になります。
　自己資金の金額からどのタイプの物件なら購入できるのか、 そして総額でいくらのものまでなら購入できるのか、身の丈に合ったマイホームを建てるためには、 まずはこの2つのポイントの両方を検証してみることが必要です。

無理なく返済できる借入額は？

　住宅ローンで大切なことは、「貸してくれる額」ではなく「無理なく返済できる金額」です。 では、無理なく返済できる範囲の借入額というのはどのように考えればいいのでしょうか
＜毎月いくら返済できて、何年返済できるのかがポイント＞
1.毎月無理なく支払える住宅ローンの返済額は？

　この金額を考える際には、住宅を購入したことによって今後増える支出も考慮する必要があります。 購入したことにより、固定資産税や管理費・修繕積立金の支出が生じ、 光熱費も今までより１割～２割程度は増える傾向にあります。
　また現在だけでなく、将来子供の教育費の支出が増える時期でもローンの返済額を支払うことが可能かどうか、 家の建て替え資金や老後の生活資金の貯蓄も考慮する必要があります。 またこれを機会に毎月の家計費を見直し、返済に回せる金額を増やせないか検討してみるのもよいと思います。


2.その金額を何年間支払うことができるか？

　これは何年返済で住宅ローンを借り入れするかという意味ではありません。 たとえば３５歳の人が３５年返済で支払い続けたとしたら完済は７０歳です。 公的年金の支給が６５歳からという時代に、 退職後も支払いを続けることを前提に考えるのは危険と言わざるをえません。 実際に収入が得られる退職の時期までの年数と考えていたほうが無難です。

「頭金が２割あれば家が買える」とは限らない

　住宅取得に向けた本や記事などでよく見かけるフレーズに「頭金は２割用意しましょう」 というのがあります。ところが頭金も２割用意し、諸費用も大丈夫と意気込んでまずは土地の購入をしたにもかかわらず、 実際には希望どおりのマイホームが建てられないという事態になってしまったという人もいます。

　なぜこのようなことがおこってしまうのでしょうか？
　住宅建築の場合には中間金などの支払いを求められるケースも多くなっています。 一方住宅ローンの借り入れをする場合には、担保が必要になるにもかかわらず、 建築中では担保にはならないため、住宅ローンの融資が実行されず中間金の支払いができないという可能性もあるわけです。

　こういった場合、中間金など建物竣工前の資金については、「つなぎ融資」を利用するか、 融資が無理な場合は現金で支払いをしなくてはなりません。 つまり建売住宅やマンションのようにすでに建物が出来上がっているものを購入する場合と比べると、 たとえ購入価額が同じでも、現金をより多く用意しなければならないというケースもあるわけです。
　このように、どのようなタイプの住宅を取得するかによって、必要な自己資金の額は異なってきます。 つまりは総額に対して頭金が２割あれば購入できるとは一概に言えないということです。

　「こんなはずではなかった！」ということにならないよう、購入しようとする予定の物件のタイプ別に 資金の流れを理解した上で、しっかりとした資金計画を立てましょう。

住宅購入時に必要なお金は？

　住宅取得の際に、諸費用のことを忘れてはいけません。 住宅購入時の諸費用は、頭金と同様に原則として現金払いです。 一般的に諸費用は、新築物件の場合物件価額の３％～５％、 中古物件の場合は６％～８％と言われていますが、 いつの時点でいくらの現預金が必要になるのかを事前に把握しておき、 急に慌てることのないようにしたいものです。

売買契約から決済前までの費用

印紙税

　印紙税は契約書や受取書など、一定の文書を作成した場合に課税される国税のひとつ。
　土地や建物を購入する時の売買契約や建築する際の建築工事請負契約書に印紙を貼って 消印することで納税します。売買契約は通常２通作成し、 それぞれに印紙を貼り、売主と買い主が各１通ずつ保管することになります。
　売買契約書や請負契約書などに対する印紙税は、 1997年より軽減措置が継続されています。

仲介手数料

　中古住宅や土地を購入する際には、仲介業者に手数料を支払うことになります。 その仲介手数料は、一般的に簡便法で（税抜き物件価額×3％＋6万円）×1.05 で計算されています。 売買契約締結時にまず半分を支払い、引き渡し時に残りの半分を支払うケースが多いようです。

適合証明書の交付手数料

　フラット35を利用する場合は、適合証明書の交付を受けることが必要になります。 検査機関によって手数料は異なりますが、4万円～5万円前後のところが多いようです。

決済・引き渡し時に関してかかる費用

所有権の登記

　新築家屋の場合には所有権保存登記、土地や中古住宅の場合には所有権移転登記を行います。 この登記には登録免許税（国税）がかかります。 登録免許税は、土地や建物の固定資産税評価額を基準に税率を掛けて計算されます。 なお、住宅用家屋の場合には一定の条件を満たせば税率が軽減される措置があります。

・新築による所有権保存登記・・・・固定資産税評価額×0.15%（住宅用家屋の軽減税率）

・売買による所有権移転登記・・・・固定資産税評価額×0.3%（住宅用家屋の軽減税率）

・土地（所有権移転登記） ・・・・固定資産税評価額×1.0%

司法書士への報酬

　これらの登記手続きは、通常は司法書士に依頼しますので、 司法書士に対する報酬も考慮しておく必要があります。 住宅ローンを借り入れる場合には、一般に金融機関が指定する司法書士に依頼し、 報酬額は登記の種類や住宅の価額によって決まります。
（5万円～20万円程度）

マンションの修繕積立一時金

　新築マンションの場合は、マンションの修繕積立金の一時金（基金）として、 引き渡し時に数十万円程度を徴収しています。

固定資産税等精算金

　固定資産税や都市計画税を納税する義務があるのは、 1月1日現在で不動産を所有している人ですが、中古物件の場合、 物件引き渡し以後の固定資産税等は買い主が負担するように精算する場合が多くなっています。 精算額は月割り、日割り等個々の契約ごとに決定されています。

融資実行に関してかかる費用

事務手数料

　フラット３５を含め、民間住宅ローンは借入金融機関によって、3万円～5万円程度など さまざまで、金利を低くする代わりに事務手数料を融資額の2.1%を徴収するというところもあります。 不動産業者の提携ローンを利用する際は、別途不動産業者への手数料がかかる場合もあります。

抵当権設定費用

　住宅ローンを借りると抵当権の設定登記が必要になり、 その登録免許税は借入金額をもとに計算されます。 司法書士報酬も借入額によって異なってきます。 財形住宅融資やフラット35など、国や一定の機関が自らのために行う抵当権設定登記は非課税ですが、 司法書士費用は必要です。

保証料
＊某地方銀行の保証料（100万円あたり）
20年 1万6034円
25年 1万8804円
30年 2万1146円

　保証料は、連帯保証人に代わって保証会社に保証を依頼するために支払う費用で、 借入額と返済期間で決まります。また最近では、保証料を徴収しない商品も登場しています。

団体信用生命保険料

　借入者が死亡・高度障害状態になった際にローン残高分の保険金を受け取るための生命保険で、 　保険料は毎年の借入残高で決まってきます。 　多くの民間金融機関は、保険料分を金利に含めて強制加入とし、 　保険料はかかりませんが、一方、財形住宅融資やフラット35など 　一部の住宅ローンは任意加入で、保険料も別途負担します。 　負担する場合は、年払いと毎月払いがあります。

火災保険料

　火災保険は住宅ローンを利用する際には加入が義務付けられています。 　民間の金融機関の場合には提携保険会社を利用することによる割引もあります。地震保険は義務ではありませんが、加入をお勧めします。